Premessa
il mercato immobiliare Cubano e la stessa situazione che si trova arrivando nella isla grande è una situazione differente da Costa Rica e Santo Domingo, ma allo stesso tempo è una situazione unica nel mondo. La situazione politica Cubana che per decenni ha reso famosa Cuba, apprezzata oppure detestata, ha creato una realtà unica che è rimasta ferma nel tempo per quasi 50 anni e che ora incomincia improvvisamente a cambiare e ad avviarsi verso uno sviluppo che seguirà evidentemente linee guida e percorsi atipici dal resto dei paesi citati, cercando di mantenere comunque quelle particolarità e peculiarità che la rendono una realtà che non potrete trovare in nessun altro luogo. Volare a Cuba vuol dire tuffarsi in un mare cristallino, spiagge si sabbia bianca e fondali paradisiaci come nelle migliori mete turistiche dei Caraibi, ma anche trovare luoghi ancora incontaminati e venire a contatto con una mentalità genuina, quasi primitiva, che affascina tutti i viaggiatori e riporta la mente a riscoprire quotidianità ormai scomparse nel mondo occidentale. Il turismo è un punto nevralgico dell'economia Cubana, dissestata ed in rinnovamento. In fase di ristrutturazione e sempre più decisa (anche perchè costretta per poter sopravvivere) a virare verso un sistema più sostenibile ed aperto all'economia del mercato globale ma pur sempre accompagnato dai capisaldi di un'ideologia che la accompagna, nel bene e nel male, da oltre mezzo secolo....proprio anche per far fronte alla domanda crescente di turismo nella isola di Cuba il governo ha aperto e programmato futuri incentivi agli investimenti in strutture ricettive turistiche, dalle grandi strutture alle realtà più piccole, fino alla possibilità di comprare o costruire appartamenti:
Comprare appartamenti, case o ville a Cuba
Dopo più di 5 decenni di attesa finalmente prima della fine del 2011 sarà possibile investire a Cuba nella proprietà di immobili (e anche acquistare automobili), dopo che il governo dell'Avana ha approvato una nuova politica che eliminerà una serie di leggi che impedivano il trasferimento di proprietà: comprare e di conseguenza vendere una casa a Cuba ed investire quindi in questo mercato sarà possibile per i cubani residenti a Cuba, cosi come per gli stranieri con residenza permanente nel paese.
I passi per comprare casa a Cuba sembrano ancora complicati ma il consiglio dei ministri, per flessibilizzare le pratiche riguardanti la compravendita delle abitazioni ha reso noto le linee guida che saranno adottate per il passaggio di proprietà della casa e quindi della compravendita, la permuta, la donazione e l'aggiudicazione tra persone naturali cubane con domicilio nel paese e stranieri residenti a Cuba. Sono state anche rese note le disposizioni che renderanno più agili le pratiche per effettuare azioni costruttive nell'edilizia abitativa privata.
Tutto questo in vista di un aggiornamento generale che porterà alla creazione di una nuova legge che eliminerà alcune disposizioni vigenti ed un corpus giuridico attualmente formato da 5 decreti legge, 2 successivi altri decreti ed oltre 180 disposizioni di vari organismi, risolvendo così alcuni intoppi burocratici che hanno causato molteplici fenomeni illegali divenuti comunque già la norma sull'isola.
3 aspetti fondamentali richiamano l'attenzione e rassicurano chiunque voglia investire nell'acquisto di un immobile a Cuba perché finalmente vengono riconosciuti diritti per la proprietà privata come mai era avvenuto in precedenza:
1. il primo requisito è appunto che una persona diventa effettivamente proprietaria dell'immobile anche se non può essere proprietaria di più di un'abitazione ( tuttavia si contempla la possibilità di poter comprare una casa in città, una al mare ed una in montagna);
2. la novità molto importante ed attesa è la definizione del concetto di permuta, questo argomento a Cuba era causa di grattacapi e mal di testa per chiunque si accingeva a cominciare una pratica simile e lo stato si attribuiva il diritto di veto se considerava che in una permuta ci fossero grandi sproporzioni fra le case, all'interno della nuova legge invece è stato eliminato questo concetto di sproporzione tra le abitazioni che saranno scambiate, anche se avranno valore e caratteristiche differenti; in questi casi sarà riconosciuta la compensazione economica, andando così a rendere chiara e legale una procedura che era già divenuta la norma nelle transazioni di questo tipo;
3. molto importante anche la situazione che vedeva espropriata la proprietà dell'immobile nel caso in cui un residente decidesse di lasciare il paese o per quanto riguardasse il decesso del proprietario, ora finalmente gli eredi avranno la priorità nell'aggiudicarsi l'abitazione, anche se non conviventi nella stessa casa e nel caso il proprietario emigri definitivamente, l'abitazione potrà essere trasmessa al coniuge, all'ex coniuge ed ai familiari fino al quarto grado. In questi casi si riconoscerà il diritto alla proprietà senza ulteriori pagamenti, sebbene i nuovi proprietari saranno obbligati a liquidare i debiti eventualmente pendenti con la banca e dovranno saldare la tassa di successione. Inoltre:
• le pratiche saranno svolte dinnanzi ad un notaio e tutti gli atti per il passaggio di proprietà si baseranno sui seguenti requisiti comuni: aggiornamento del certificato di proprietà e della tassazione dell'immobile; iscrizione nel registro catastale; formalizzazione della pratica direttamente davanti ad un notaio del luogo dove si trova l'immobile, senza la necessità di un'autorizzazione della direzione comunale del catasto; pagamento di una tassa di successione;
• per quanto riguarda la compravendita sarà inoltre necessario che il venditore abbia liquidato i debiti eventualmente contratti con la banca; il pagamento del prezzo concordato tra le parti sarà effettuato tramite un'agenzia bancaria, con l'obbligo di apertura di un conto almeno per l'acquirente; il pagamento delle imposte sarà d'obbligo sia per il venditore, mediante la tassa sull'entrate personali, sia per l'acquirente, tramite la tassa di successione;
• le donazione sono state autorizzate e a favore di qualsiasi persona decida il proprietario;
• sempre davanti ad un notaio si dovranno dirimere le questioni riguardanti l'abitazione nel caso di divorzio consensuale. I coniugi determineranno infatti in quella sede il destino dell'abitazione acquistata durante il matrimonio, senza la necessità di ricorrere in tribunale.
Tutte queste norme, come da ultime delibere del consiglio dei ministri saranno effettive entro la fine dell'anno per permettere un facile iter della nuova legge.
Grossi investimenti
La situazione economico-politica cubana, come abbiamo visto, dopo quasi un decennio di economia assistita ed appoggiata dall'ex Unione Sovietica, solo recentemente ha dato segni di risveglio e di avvicinamento serio verso il mercato libero, e procedendo seppur a rilento cercando pur tuttavia di mantenere le conquiste sociali importanti accumulate negli anni per la popolazione, si avvicina a diventare uno dei nuovi mercati importanti dei nostri tempi.
Certamente in uno scenario di liberalizzazione e di apertura al mondo occidentale ed al mercato globale i vantaggi di operare nell'isola più grande ed al centro della regione Caraibi saranno straordinari:
Cuba è una nazione grande un terzo dell'Italia a sole 100 miglia nautiche dalla Florida e nel cuore del centro america, crocevia tra mercato sud americano, in forte espansione (Brasile su tutti) e nord-centro america (Stati Uniti su tutti); una nazione in buona parte da ricostruire, sia dal punto di vista delle infrastrutture sia dal punto di vista dei servizi privati al cittadino con una popolazione che in media vanta una buona preparazione scolastica e già in larga misura pronta all'occidentalizzazione; una nazione che vanta un servizio sanitario egregio, un popolo disciplinato e una criminalità praticamente inesistente; un paese con potenzialità turistiche fortemente ancora da sviluppare, sia per i suoi scenari da sogno ed ancora in parte da scoprire, sia appunto per la sua posizione centrale e strategica.
Per gli operatori che desiderano affacciarsi in questo nuovo mercato che tanto affascina e promette ricavi futuri importanti specifichiamo comunque come Cuba:
• possa essere si terreno di investimento dalle grosse opportunità, ma comunque opportunità che si concretizzeranno non nell'immediato ma nel medio-lungo periodo e sicuramente non da valutare come investimento importante con ritorno in tempi brevi;
• per i grossi investimenti l'interlocutore commerciale rimane comunque unicamente lo stato cubano e non un operatore privato e quindi la forza di contrattazione e di scambio difficilmente è adeguata alle dimensioni della controparte. Fondamentale quindi, sia per i tempi che continua a caratterizzare la burocrazia cubana sia per la necessità di mettere in piedi un dialogo ed un rapporto proficuo con la controparte, è la necessità di poter contare su di un punto di appoggio vero e proprio in loco che faccia da tramite tra le parti;
• Segnali positivi per tutti gli imprenditori che aspirano quindi ad operare in questo mercato arrivano quotidianamente a partire dalle attuali negoziazioni del governo per costruire 16 campi da golf e ad investire quindi in questo segmento di mercato turistico caratterizzato da clientela ad alta propensione di spesa e con possibilità di passare anche lunghi periodi dell'anno sull'isola (segmento carente in quanto ancora Cuba è una realtà non attrezzata completamente e con le infrastrutture adeguate);
• La nuova forma di investire a Cuba includerà anche la vendita di case a cittadini stranieri e l'estensione del tempo di locazione dei terreni, da cinquanta a novantanove anni, novità che rappresenta un'aperta decongelazione della politica immobiliare cubana decisa appunto ad attrarre investimenti esteri. Il governo cubano aveva infatti permesso dal 1994 la possibilità di investire agli stranieri e da allora c'erano stati inserimenti nel settore turistico (grandi compagnie alberghiere) e dello sfruttamento delle risorse naturali, ma sempre sotto forma di join-venture, e mai il governo cubano aveva ceduto la proprietà del terreno dove si trovava la costruzione;
Rimangono ancora aperte e da definire nei dettagli le particolari e varie procedure burocratiche e tema fondamentale il riconoscimento ufficiale del governo al pieno diritto di proprietà sui terreni e il diritto di vendere o ereditare le proprietà costruite nei terreni che saranno concesse dallo stato.
Come detto i punti da definire sono ancora più di uno e i tempi per la concretizzazione di progetti medio grandi è da ritenersi non immediata, rimane il fatto che finalmente la possibilità di investire in un mercato che rappresenta una grossa opportunità si sta incominciando a delineare e ad offrirsi agli investitori.
